农行相关人员透露“尽量拖着不给还”。提前还房贷成了比中头彩还难的事情。
记者 | 张熹珑
(资料图)
1月15日，界面新闻大湾区从农业银行佛山石湾支行的住房贷款用户处获悉，该行曾两度未按时扣除提前还的房贷，而双方早就去年11月就提前还贷达成协商。
该名用户表示，原本双方约定于去年12月中旬扣除提前缴纳的房贷，但银行并未履行；经投诉后，将扣款时间延迟至今年1月12日，但当天银行也未扣款。
自去年以来，提前还房贷大潮席卷各地。同时，银行也通过延长审核时间、关闭线上通道、提高最低还款额度等操作减少还贷人次。
1月16日，界面新闻大湾区致电农行佛山分行。针对上述情况，工作人员表示，“目前轮候还款的客户很多，我们已经加快处理了，正在逐步消化。”
像抢火车票一样蹲点抢
“信息栏全部登记提前还房贷的，光其中一页就有近10人。”去年10月10日，蔡铭前往银行办理提前还房贷申请时，被大厅或坐或立满满当当的人吓了一跳，“大家都被房贷压怕了。”
他自己也是想要尽快摆脱房贷的一员。蔡铭2017年在广东佛山购买房产，在农业银行佛山石湾支行办理了72万的商业贷款，贷款期限为30年。五年过去，他仍有将近65万元的贷款负担在身。为了减轻未来还款压力，他计划提前还款30万。
一个多月后，蔡铭接到石湾支行的电话，被告知审核已经通过，将在同年12月11日扣款。临近扣款日期，银行却又打来电话表示审核不通过，说是“上面领导不予通过”。
这个时候蔡铭已经将东拼西凑的贷款存进银行。本来一次普通的申请也演变成一场漫长的拉锯战。他先后向佛山12345、佛山银监会等机构举报。尽管石湾支行在投诉后反馈会在将还款时间延至2023年1月12日，事实证明当天银行并未进行扣费。
这并非个例。去年以来，提前还房贷的人数不断增加。与此同时，提前还贷的门槛也在提高。安徽的购房者贾源是在建设银行办理的住房贷款，“去年提前还很顺利，1月份变成了预约制，还要像抢火车票一样蹲点抢，目前只能排到4月份。”
提前还房贷成了一件“比中个头彩还难”的事情。银行通过推出预约制和排队制、以系统升级为由关闭线上还款通道减少还贷名额。更甚者，就像农行佛山石湾支行直接在明面上“放鸽子”，不断延迟扣款。
也有部分银行关闭了原本方便的线上预约渠道。进入建设银行的提前还贷渠道，页面显示“线上申请预约额度已满”，这种情况已经维持了几个月。
截至发稿前，界面新闻大湾区尚未能联系到农行佛山石湾支行。不过从农行佛山分行的工作人员处获知，现阶段银行审核环节有较多客户申请要处理。针对延迟扣费的事宜，该人员表示不清楚情况。
建设银行关闭了线上预约渠道
“尽量拖着不给还”
“说实话就是尽量拖着不给还。”从农业银行广州分行计财部某人员处，界面新闻记者了解到，银行方面正想尽办法减少房贷的提前还款。该名人员提到，“房贷增量是负的，来自各方面压力很大。”
银行的收入主要来自利息，以农业银行为例，利息收入占营收比重达到75%以上。而利息收入中，很大一部分来自房贷业务。
过去，随着楼市进入黄金时期，房贷利率水涨船高。数据显示，1995年国内房贷利率一度达到15.3%。近年来比较高的分别是2011年(7.05%)、2018年(5.46%)；2022年为4.35%左右。
“楼市不好、高利率以及收入预期降低，所以业绩不怎样。”上述人员告诉记者，去年广州地区房贷余额占比为三分之一，增量占六分之一，属于“很差的水平”，“以前房贷是占大头的，尤其是增量这一块，最高时增量占比能到三分之一。”
2022年是楼市惨淡的一年。数据显示，去年我国商品房销售面积和销售额分别下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年国内商品房销售额13.3万亿元，按年减少足足4.9万亿元。
楼市的下行导致银行利息收入大幅下滑。截至2022年9月30日，农行利息净收入同比增长4.27%。而在2020年同期，增幅达到9.24%。2022年的增速不到两年前的一半。
综合农行三年来个人贷款情况，可以发现增速大幅减缓。2020年6月底至2022年6月底，个人贷款余额分别为61987.43亿元、71172.12亿元、74834.24亿元。贷款减值准备也相应增加，各报告期分别为6180.09亿元、7205.70亿元、7773.80亿元。
与此同时，收益率在下滑。2020年年中至2022年年中，农行的净利息收益率分别为2.2%、2.12%和2.02%，2022年三季度进一步下滑至1.96%。
农行的净利息收益率处于下滑图片来源：公司财报
拖延还款另一个背景在于银行“不差钱”。根据央行1月11日发布的2022年金融统计数据报告中，去年12月末，全国住户存款增加了17.84万亿元，而2021年仅增加9.9万亿元。这一存款额度大超预期。
个人住房贷款方面，2022年3月末、6月末和9月末，余额分别为38.84万亿元、38.86万亿元、38.91万亿元，几乎是零增长。2021年9月末个人住房贷款余额同比增长15.7%，2022年同期增速已降至4.1%。
“报复性存款”也能从银行财报中体现。2022年1-9月，农行经营活动产生的现金流量净额为13891.97亿元，同比大幅增加810.61%，主要变动原因为“吸收存款和同业及其他金融机构存放款项净增加额有所增长。”
同为四大行的建设银行同样如此。截至去年三季度末，由于吸收存款大增，经营活动产生的现金流量净额达到8242.65亿元，按年增加74.18%。
提前还房贷成最好理财方式
一边是疲软的经济和投资收益，另一边是居高不下的房贷利率和低迷的楼市，不少人宁愿把钱用在提前还房贷，换一个安心。
例如贾源，“股票行情不好一路跌，去年亏了大概13%”，这种情况下，他宁愿把大部分积蓄和工资用在还房贷上。
而蔡铭2017年买房的时候恰逢地产黄金时期，房价和利息都处于最高位，“万一以后混得不好，不希望高额的利息钱会成为压倒骆驼的最后一根稻草。”
“房住不炒”之下，房子的金融属性正在弱化；加上疫情和固定资产投资力度回落等因素，购房意愿大幅下滑已是不争的事实。
“背后反映了大家对房价的预期比较悲观。当房价上涨跑不赢房贷利率，消费者不会再选择承担一个高利率去持有一项价格可能下跌的资产。也有人选择卖掉房子，这也需要提前还掉贷款。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
更重要的原因在于，目前理财收益率(约3%)和存款利率都在往下走，低于房贷利率(约4%)。负债的成本相对更高，这种情况下，手头有一定现金的购房者自然不愿意当高利率“大冤种”。
“另外，很多提前还款的购房者可能有转贷款的打算。”李宇嘉提到，部分人士还掉房贷后会换成经营贷或消费贷，“现在中小微模式的经营贷利率是很低的，至少低于房贷。”
提前还贷的情绪什么时候能控制住？李宇嘉认为，直到几个因素出现：“一是房价下跌预期，或者说房价下跌能够止住；其次是房贷利率可以降到跟理财收益率差不多的水平，甚至更低。”
1月5日，人民银行、银保监会发布通知，住宅价格连续三个月下降的城市可取消首套住房贷款利率政策下限。李宇嘉认为，这也跟上述两个因素的逻辑相符合。
一个有意思的现象在于，银行方面为了增加收益拖延提前还房贷；同时为了刺激消费和投资，银行也在下调存款利率。但是这样一来，又会促使用户将存款用于还房贷，形成恶性循环。
李宇嘉认为，“现在的问题在于大家贷款积极性不高，包括企业也是，企业存款也在大幅度增加。尽管大家手头上有钱，宁愿提前还贷，也不会买房，对楼市交投量的影响是显而易见的。”
取巧的购房合同
提前还房贷是不是一个合理要求？
“从民法典的角度来看，购房人和银行之间形成的是一个借贷关系。是否可以提前还款，主要还是看银行跟个人签的贷款合同中有没有专门的约定。”北京金诚同达律师事务所合伙人张岩告诉界面新闻。
张岩表示，绝大部分银行房贷的合同都不会禁止提前还款，理论上购房者可以提前还款，但并不意味着这是件容易的事情。
实际上，对于提前还房贷，银行的态度在不断变化，“在前几年，甚至有一部分银行出台政策鼓励变相用各种方式让客户提前还款。”
政策并非一尘不变，体现在购房合同文件上则是相对模糊的定义和条例。如贾源的购房合同提到需要“双方协商”，蔡铭的购房合同甚至没有这部分的内容，“只有签约时律师和我们说过，三年内提前还贷需要支付违约金。”
除了违约金和禁止提前还款期限有明确的规定，银行关于提前还款的渠道、流程都没有明确条文，也给其“灰色操作”提供了前提条件。张岩提到，“合同上没有的规定，很多银行会通过公告的方式公布。”
而在实际中，银行也有不少办法拖延这一进程，例如设置审核放缓、关闭部分还款通道等障碍。张岩认为，很难追究银行的违约责任，“因为在合同中就没有明确还款途径和流程，银行的条款设计也是在不断精修调整，想要抓它违约其实是很难的。”
(应受访者要求，蔡铭、贾源为化名)
关键词： 农业银行
